MRR-MLR คืออะไร? ความแตกต่างของดอกเบี้ยบ้าน

แน่นอนว่าหนึ่งในความใฝ่ฝันของใครหลาย ๆ คนคงเป็นการเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง แต่ก่อนจะได้บ้านหลังนั้นมาครอบครองคุณจำเป็นจะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับสินเชื่อบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องอย่างลึกซึ้ง แต่การจะทำความเข้าใจตัวเลขที่ซับซ้อนเหล่านี้อาจเป็นเรื่องที่ยุ่งยากและวุ่นวาย วันนี้เราจึงขอรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่ควรพิจารณามาให้คุณได้อ่าน ได้แก่ Fixed Interest Rate, Floating Interest Rate หรือ MRR, MLR และ MOR มาดูกันว่าแต่ละประเภทที่กล่าวมาคืออะไรบ้าง

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 2 ประเภท

ภาพรวมของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมีความซับซ้อน โดยมีรูปแบบต่าง ๆ ที่ทางธนาคารได้มีการปรับให้เหมาะสมกับความต้องการทางการเงินที่หลากหลายของผู้กู้ ซึ่งรูปแบบดอกเบี้ยที่ผู้กู้พบเจอคือ Fixed Interest Rate (อัตราดอกเบี้ยคงที่) และ (Floating Interest Rate) อัตราดอกเบี้ยลอยตัว

1. Fixed Interest Rate (อัตราดอกเบี้ยคงที่)
ดอกเบี้ยประเภทนี้จะคงที่ตลอดอายุสัญญา ไม่เปลี่ยนแปลงแม้ว่าฝนจะตกหรือแดดออก ตลาดบูมหรือซบเซาก็ตาม ซึ่งทางธนาคารจะคำนวณอัตราดอกเบี้ยคงที่โดยพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่ ระยะเวลาของสินเชื่อ ความน่าเชื่อถือทางเครดิต และสภาวะตลาดในปัจจุบัน เมื่อกำหนดแล้วอัตรานี้จะยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยเงื่อนไขต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับประเภทของสินเชื่อและข้อกำหนดของธนาคาร จะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์อย่างตรงไปตรงมา เช่น 1.50% ต่อปี

2. Floating Interest Rate (อัตราดอกเบี้ยลอยตัว)
อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้จะมีการปรับเปลี่ยนตามสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น ทางธนาคารจะแสดงอัตราดอกเบี้ยในรูปแบบของ MRR (Minimum Retail Rate) หรือ MLR (Minimum Lending Rate) โดยทั่วไปจะใช้อัตราพื้นฐาน เช่น MRR และ MLR จากนั้นจึงใช้หลักประกัน ตัวอย่างเช่น หากอัตราดอกเบี้ย MRR ที่แบงค์ชาติกำหนดคือ 5% และมาร์จิ้นที่ธนาคารกำหนดให้คุณคือคือ -1% ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของคุณจะเป็น 4% ต่อปี

MRR, MLR และ MOR: ความแตกต่างของดอกเบี้ยบ้าน

MRR (Minimum Retail Rate)

MRR ถือเป็นรากฐานที่สำคัญในภาคการธนาคาร โดยเป็นอัตราดอกเบี้ยพื้นฐานที่ธนาคารต่าง ๆ ใช้ในการขยายสินเชื่อให้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ครอบคลุมผลิตภัณฑ์ทางการเงินส่วนบุคคลต่าง ๆ รวมถึงสินเชื่อบ้านด้วยเช่นเดียวกัน ตัวอย่างเช่น ขอสินเชื่อบ้าน 6,000,000 บาท ในช่วง 1 - 3 ปีแรกคุณจะได้รับดอกเบี้ยตาม MRR -3.75% ซึ่งหาก MRR ในปัจจุบันอยู่ที่ 7.10% ก็จะเท่ากับว่าเป็นอัตราคงที่ 3.35% และเมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะเป็น MRR -2.25% นำมาคิดกับ MRR ปัจจุบัน (MRR 7.10% ลบกับ 2.25% ของปีที่ 4) ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.85% ดังนั้นตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปคุณจะต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่ 4.85% เพิ่มจากเดินที่เคยจ่ายในช่วง 3 ปีแรกที่ 3.35% 

MLR (Minimum Loan Rate)

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ทางธนาคารใช้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี โดยทั่วไปคือลูกค้ารายใหญ่ที่ต้องการสินเชื่อระยะยาวแต่มีการกำหนดระยะเวลาสัญญาที่แน่นอน ซึ่งมักเกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงินขององค์กรและการลงทุนทางการเงินในภาคธุรกิจ ตัวอย่างเช่น บริษัทขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจ 7,000,000 บาท ดอกเบี้ย MLR -3.10% โดยเป็นอัตรานี้ในช่วงสามปีแรก และ MLR ปัจจุบันอยู่ที่ 8.25% จากนั้นเมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 MLR ปรับเป็น -2.70% จะทำให้ดอกเบี้ยปรับเป็น 5.55% จากเดิมที่ 5.15% ต่อปีในช่วงสามปีแรก

MOR (Minimum Overdraft Rate)

MOR หรืออัตราเงินเบิกเกินบัญชีขั้นต่ำ ที่ทางธนาคารใช้ในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเบิกเงินเกินบัญชี เนื่องจากเงินเบิกเกินบัญชีมีความยืดหยุ่น ทางธนาคารจึงมีมาตรการที่ค่อนข้างเข้มงวดในการพิจารณาลูกค้า ผ่านการประเมินข้อมูลส่วนตัว ประวัติทางการเงิน และหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยอัตราดอกเบี้ยรูปแบบวงเงินเกินบัญชี MOR จะอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยตามประกาศของธนาคาร 

วิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านเบื้องต้น

สูตรการคำนวณดอกเบี้ยบ้านจะคำนวณจาก 2 องค์ประกอบหลัก ได้แก่ จำนวนเงินต้นของสินเชื่อบ้าน และอัตราดอกเบี้ยรายปีที่แนบมา โดยทั่วไปแล้วในช่วง 1 - 3 ปีแรก ผู้กู้จะได้รับอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือ Fixed Rate อย่างไรก็ตามเมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยลอยตัวหรือ Floating Rate ในรูปแบบของ MRR จะเข้ามามีบทบาทในการคำนวณเงินที่ต้องชำระในแต่ละเดือน ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผู้ที่กู้ซื้อบ้านจำนวนมากเลือกที่จะรีไฟแนนซ์ทุก ๆ สามปี เพื่อคงอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดเอาไว้

• Flat Rate หรืออัตราดอกเบี้ยเงินต้นคงที่: ดอกเบี้ยจะคำนวณจากเงินต้นเดิมจากสัญญาในสินเชื่อ โดยไม่คำนึงถึงการชำระคืนเป็นงวด วิธีการนี้ให้ความเรียบง่าย โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุเงินกู้
  ตัวอย่างเช่น คุณยื่นกู้สินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์กับธนาคารแห่งหนึ่งเป็นจำนวนเงิน 2,000,000 บาท ซึ่งทางธนาคารคิดดอกเบี้ยคงที่ 2.5% ต่อปี กำหนดระยะเวลาผ่อน 6 ปี ดังนั้นคุณต้องชำระดอกเบี้ยตลอดระยะเวลา 6 ปีคือ

• Effective Rate หรืออัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก: มีการคำนวณที่ซับซ้อนกว่า ด้วยการพิจารณาจากยอดเงินคงเหลือที่ลดลงของเงินกู้ นั่นคือเงินต้นที่หักลบด้วยการชำระคืนรายงวด หมายความว่าเมื่อคุณชำระคืนเงินกู้ ดอกเบี้ยก็จะค่อย ๆ ลดลง 
  ตัวอย่างเช่น คุณกำลังผ่อนบ้านกับธนาคารแห่งหนึ่ง โดยมีเงินต้นอยู่ที่ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 2.5% ต่อปี จำนวน 36 งวดหรือ 3 ปี ค่างวดต่อเดือนอยู่ที่ 8,500 บาท ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจะเป็น

ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ย MRR

นายเอต้องการกู้ยืมสินเชื่อเพื่อซื้อห้องชุดของโครงการไอดีโอ จุฬา - สามย่าน วงเงินกู้ (เงินต้น) 2,000,000 บาท สมมติว่าธนาคารแห่งชาติกำหนด MRR 8% โดยในรายละเอียดสินเชื่อระบุว่า นายเอจะต้องชำระดอกเบี้ยในปีแรกที่ 6% จากนั้นปีที่ 2 - 3 จะได้อัตราดอกเบี้ย MRR -0.5% ซึ่งจะคำนวณได้ดังนี้

เงินต้น (Principal): 2,000,000 บาท

MRR ของธนาคารแห่งชาติ: 8% (ตัวเลขนี้เป็นการสมมติขึ้นมาเท่านั้น)

• ปีที่ 1: อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดอยู่ที่ 6%

ดอกเบี้ย = เงินต้น × อัตราดอกเบี้ย 6%

ดอกเบี้ย = 2,000,000 × 6% = 120,000 บาท

• ปีที่ 2: อัตราดอกเบี้ยกำหนดไว้ที่ MRR -0.5% และอัตราดอกเบี้ย MRR จากธนาคารแห่งชาติ 8% จะได้ 8% - 0.5% = 7.5%

ดอกเบี้ย = 2,000,000 × 7.5% = 150,000 บาท

• ปีที่ 3: อัตราดอกเบี้จะยังคงเท่ากับปีที่ 2 นั่นคือ MRR -0.5% ดังนั้นดอกเบี้ยของปีที่ 3 ก็จะเป็น 150,000 บาท

ดอกเบี้ยรวมที่ต้องชำระตลอดสามปีนี้: 120,000 + 150,000 + 150,000 = 420,000 บาท

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออ้างอิง 10 อันดับ

อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยจะลดหลั่นลงหากคุณนำเงินต้นไปโปะกับทางธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อ ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ย MRR, MLR และ MOR นั้นไม่คงที่ เราขอแนะนำให้คุณหมั่นติดตามอัตราเหล่านี้อยู่เสมอเพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้รับข้อมูลครบถ้วนก่อนดำเนินการสมัครขอสินเชื่อ

ค้นหาบ้านในฝันตอนนี้!